Grondbeleid

Het resultaat van de grondexploitaties wordt berekend op contante waarde. Dit houdt in dat het toekomstige eindsaldo van een project (het resultaat van alle kosten en opbrengsten, rente- en prijseffecten, uitgezet in tijd) wordt verdisconteerd tot de waarde per 1 januari van het peiljaar. Het peiljaar dat in de jaarrekening 2023 wordt gehanteerd is 1 januari 2024. In het bepalen van de contante waarde wordt rekening gehouden met 2% kostenstijging, 2% opbrengstenstijging (voor nieuwe grondexploitaties waar nog geen prijsafspraken zijn gemaakt) en een rentelast van 1,15%. Conform de BBV-vereisten wordt een discontovoet van 2% gehanteerd.

In de grondexploitaties wordt een inschatting gemaakt van alle kosten in het bouw- en woonrijpmaken van de verschillende locaties, inclusief kosten van ambtelijke inzet, ten opzichte van de toekomstige uitgifteprijzen voor het gewenste bouwprogramma.

De totale boekwaarde (geïnvesteerd vermogen) van de lopende grondexploitaties bedraagt per 1 januari 2024 in totaal € 30,05 miljoen. Dit is € 1,77 miljoen hoger dan de boekwaarde per 1 januari 2023 à € 28,28 miljoen. Dit komt doordat de investeringen, van in totaal € 13,40 miljoen die voor het grootste gedeelte in het bouw- en woonrijpmaken zijn gedaan, hoger liggen dan de opbrengsten, voornamelijk uit grondverkopen, die in 2023 zijn gerealiseerd, à € 11,63 miljoen.

Het totaal van alle grondexploitaties (bouwgronden in exploitatie) heeft een resultaat van € 16,07 miljoen negatief op eindwaarde. Hierin zijn alle kosten en opbrengsten, inclusief rente- en prijseffecten doorgerekend tot het einde van de looptijd van een plan. Om de eindwaarden op verschillende momenten in tijd met elkaar te kunnen vergelijken worden de eindwaarden met 2% verdisconteerd tot de peildatum. Dit geeft per 1 januari 2024 een verwacht resultaat van € 12,64 miljoen negatief op contante waarde. Dit is een verslechtering van € 0,5 miljoen ten opzichte van het verwachte resultaat per 1 januari 2023 à € 12,14 miljoen negatief.

BBV-boekhoudregels schrijven voor dat voor complexen met een negatief verwacht eindresultaat een voorziening moet worden getroffen ter grootte van het verwachte verlies. Voor complexen met een positief verwacht resultaat moet op basis van de percentage-of-completion-methode tussentijds winst worden genomen. De baten uit winstneming en lasten uit het treffen van een voorziening worden verrekend in de algemene reserve van de gemeente.

Toelichting mutaties

Het totale verwachtte resultaat van de grondexploitaties is op contante waarde per 1-1-2024 met een waarde van € 500.563 negatief bijgesteld. Dit bedrag is het saldo van alle positieve en negatieve bijstellingen, die van invloed zijn op de prognose van het uiteindelijke resultaat.

21 Nico de Regtplein
Het complex Nico de Regtplein is voor € 20.214 positief bijgesteld. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door voordelen die behaald zijn in de civiele werkzaamheden.  

36 Kreken van Nibbeland
In het complex Kreken van Nibbeland wordt het nadeel van € 25.433 grotendeels verklaard doordat bepaalde werkzaamheden in het woonrijp maken uitgesteld zijn door vertraging in het aangrenzende facilitaire plan.

37 Krekenbos
Het complex Krekenbos heeft een positieve bijstelling van € 59.292. Binnen dit plan zijn de grondopbrengsten van Fase 4 en 5 hoger uitgevallen dan geraamd was.

44 Postzegelplannen
Binnen het complex Postzegelplannen is de grondexploitatie Galileilaan geopend, wat hoofdzakelijk de positieve bijstelling van € 294.831 verklaart.
61 Heijwegenlaan
Het complex Heijwegenlaan is een nieuw complex met een positief resultaat van € 250.275.

76 Heer&Meester
Het complex Heer&Meester is voor € 465.151 positief bijgesteld. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat er binnen Park Waterrijk voor de overkluizing van de Evides-leiding meerdere scenario’s mogelijk waren en één van de meest gunstige scenario’s zich heeft voorgedaan. Tevens is het woonrijp maken van Heer&Meester gunstig aanbesteed.

89 Elementen
Algemeen
De Elementen moet dit jaar negatief worden bijgesteld, met een totale negatieve mutatie van
€ 1.565.134 voor het gehele complex. De bijstelling heeft meerdere oorzaken, waarvan onderstaande mutaties de grootste zijn.

Kosten
Het ontwerp van deelplan Waterfront is verder uitgewerkt. Er heeft een nieuwe doorrekening plaatsgevonden. De kosten voor de buitenruimte zijn toegenomen zoals de bestrating, verlichting, het groen en de engineering. In totaal bedraagt de aanpassing ca. € 750.000.

De raming voor een andere ligplek voor de Marlina van ca. € 900.000 is komen te vervallen. Het vrijvallende bedrag is onder andere gebruikt om de aanpassing van het kruispunt Schenkelweg/Veerweg uit te dekken (ca. € 320.000) en de hogere raming civiele kunstwerken (ca. € 180.000).

Opbrengsten Waterfront
De gemiddelde grondwaarde van een appartement vanaf toren 3 is naar aanleiding van de opbrengsten van de eerste 2 torens aangepast. Dit geeft een negatief effect van ca. € 1,3 mln.